|
Здравствуйте, уважаемые посетители моего сайта.
Мне часто задают различные вопросы связанные с процессом продажи квартиры. Эти обращения побудили меня на написание данной статьи.
Эта публикация будет полезна людям, которые по тем, или иным причинам не хотят воспользоваться услугами профессионального риэлтора, а хотят все сделать самостоятельно. Я постараюсь максимально подробно рассказать, как продать квартиру без посредников.
Условно процесс продажи можно разбить на восемь этапов:
1.Оценка.
2.Организация рекламной компании.
3. Организация показа квартиры потенциальным покупателям.
4.Сбор необходимых справок и документов.
5.Принятие аванса/задатка.
6.Проведение сделки:
а) Проведение взаиморасчетов.
б) Подписание договора купли-продажи квартиры.
в) Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
7.Получение зарегистрированных документов и денежных средств.
8.Передача квартиры новому собственнику по передаточному акту.
Оценка.
Существует несколько методов оценки, они описаны в статье «Оценка квартиры или комнаты в Москве и области». В большинстве случаев применяется метод прямого сравнения.
Для этого Вам необходимо изучить предложения, находящихся в непосредственной близости от продаваемой вами квартиры с аналогичными техническими характеристиками. Объявления о продаже квартир вы без труда найдете в интернете. Особое внимание уделите базам данных и узконаправленным интернет ресурсам, которые специализируются на размещении объявлений о продаже недвижимости. По моему мнению наиболее полную и достоверную информацию можно получить на ЦИАНе, ДОМОФОНДе, Яндекс Недвижимость. Чем больше будет задействовано информационных источником, тем более точное понимание текущего состояния рынка будет у вас. Важно не только просмотреть объявления, но и прозвонить их. Только так можно убедиться в актуальности объявления. Не редко в период экспозиции квартиры могут меняться и условия продажи и ее цена. Чем большей информации о «своих конкурентах» вы будете обладать, тем более точно вы сможете оценить свою недвижимость.
Трезво оценивайте привлекательность своей квартиры для покупателя, ее конкурентоспособность и назначайте цену.
Организация рекламной компании. Где и как?
Наиболее эффективно рекламировать недвижимость в интернете, размещая объявления в базах данных, и иных досках объявлений. Процесс достаточно трудоемкий, необходимо разместить объявление на десятках интернет площадок. Но он позволит узнать о вашем предложении жителям других городов, стран и континентов. Я проводил несколько сделок, в которых покупатели были из других городов. Так же расклеить объявления на досках объявлений, которые есть у каждого подъезда. Возможно, ваш покупатель живет в вашем доме, или соседнем дворе.
Для того, что бы ваше объявление заинтересовало потенциального покупателя, оно должно быть грамотно составлено, и правильно оформлено. Без ошибок указывайте технические характеристики. Опишите в объявлении все преимущества вашей квартиры, дома, района. Ведь покупателя интересует не только квартира, но и ее окружение, инфраструктура. Насколько комфортно ему будет в ней жить. Наличие неподалеку от дома парка, сквера, детской площадки, парковки, торгово-развлекательного комплекса повысят привлекательность вашего объекта недвижимости для покупателя.
Обязательно к объявлению добавьте несколько фотографий. Объявления с фото вызывают больше доверия, именно их просматривают в первую очередь. По объявлению без фото, вам могут не позвонить, и ваш покупатель пройдет мимо вас. Перед тем, как фотографировать квартиру, сделайте в ней уборку. Уберите все лишние вещи, лишнюю посуду с кухни. По возможности делайте фото в светлое время суток, в хорошую, солнечную погоду. Фотографии должны быть информативными. Обязательно добавьте поэтажный план. Если у вас его нет, найдите его в интернете, или нарисуйте на компьютере. Если квартира в плохом состоянии, тогда лучше ограничиться фотографиями прилегающей территории, инфраструктуры.
Если первые два пункта были выполнены правильно, к вам начнут обращаться потенциальные покупатели. Если же вы активно рекламируете квартиру, а желающих ее посмотреть нет, или вовсе нет откликов на объявление, тогда что то вы сделали не так.
Организация показов.
Подготовьте квартиру к показу. В ней не должно быть беспорядка. Постарайтесь освободить максим пространства, особенно, если у вас много мебели. Минут за 15 до прихода «гостей» проветрите помещение. Сварите кофе, что бы наполнить его приятным ароматом. Позаботьтесь и о приятном запахе в санузле. Если у вас красивый вид из окна, не прячьте его за занавесками или жалюзи. Если вы держите домашнее животное, лучше, если во время просмотра с ним кто-нибудь погуляет. Осмотрите подъезд. Если на полу валятся окурки, или иной мусор, то лучше его убрать. Любая мелочь может оттолкнуть от принятия решения о покупке. Заранее купите бахилы, т.к. не все захотят снимать обувь. Так вы сохраните свое жилье в чистоте, и Покупатели будут чувствовать себя комфортно.
Будет крайне неприятно обнаружить пропажу своего имущества после визита такого покупателя. Следите за перемещением «гостей», особенно, если у вас две и более комнат. Выбирайте время для показа, когда кто то из вашей семьи находится дома, они помогут вам контролировать ситуацию. Если вы живете один, то пригласите кого то из друзей.
Расскажите о своей квартире, о районе и его достопримечательностях. Особенно это полезно в том случае, если покупатель плохо знает ваш район. Его может интересовать наличие и близость детского сада или школы, поликлиники, супермаркета, фитнес клуба.
Покупатели могут попросить вас ознакомиться с правоустанавливающими документами на квартиру.
Копии документов могут быть переданы при принятии аванса или задатка.
Сбор справок и документов.
В зависимости от того, какие условия покупки квартиры, пакет необходимых для сделки документов может быть различным. В каждом конкретном случае он индивидуален. В любом случае, заняться сбором справок и документов необходимо заблаговременно. Часть документов у вас должна быть в наличии, к таким документам относятся:
Правоустанавливающие документы на квартиру.
Это документы, на основании которых вы являетесь собственником. Такими документами может являться: договор купли-продажи квартиры, договор передачи, договор дарения, договор мены, договор пожизненного проживания с иждивением, договор ренты, договор долевого участия, свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию, справка о выплаченном пае, решение суда, и. т.д. В зависимости от того, в каком году у вас возникло право собственности, у вас так же может быть право подтверждающий документ – Свидетельство о праве на жилище, Свидетельство о государственной регистрации права, выписка из ЕГРП, или выписка из ЕГРН.
Документ удостоверяющий личность (Паспорт, Военный билет, Свидетельство о рождении и т.д.)
Если квартира является совместно нажитым имуществом (Продавец на момент покупки состоял в зарегистрированном браке), то требуется нотариально заверенное согласие другого супруга на продажу. Вне зависимости от того, состоят ли супруги в браке на момент продажи квартиры или нет. Если между супругами заключен брачный договор, предметом которого является данная недвижимость, то согласие не требуется.
Если с момента регистрации права собственности на квартиру продавец менял фамилию (после вступления в брак или расторжения брака), необходимо предоставить метрические документы подтверждающие смену фамилии.
Поэтажный план квартиры и Экспликацию можно заказать в центре «Мои документы» или БТИ. Они необходимы, если вашу квартиру приобретают с привлечением кредитных средств (Ипотеки). Так же они должны быть в наличии, если для регистрации сделки требуется распоряжение органов опеки и попечительства.
Выписку из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) можно заказать в центре «Мои документы».
Единый жилищный документ, либо выписку из домовой книги, копию финансово-лицевого счета и справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам можно получить в управляющей компании, либо в центре «Мои документы». Зависит от того, кто обслуживает ваш дом.
Так же покупатель может вас попросить предоставить справки из ПНД (Психоневрологический диспансер) и НД (Наркологический диспансер), о том, что вы не состоите на учете.
В данном перечне указаны не все документы, которые могут потребоваться, а лишь наиболее часто встречающиеся в документообороте при покупке-продаже квартир.
Если вы хотите знать, какие документы необходимы конкретно для вашей сделки, свяжитесь со мной по телефонам: +7 (964) 596-88-89 или +7 (926) 374 -28-05, либо другим, удобным для вас способом, и получите Бесплатную консультацию.
Принятие аванса/задатка.
«Аванс» или «Задаток», чем отличаются и что лучше? Определения этим терминам даны в ГК РФ. А что лучше, универсального ответа на этот вопрос нет. Все индивидуально, и зависит от ситуации. После того как покупатель на квартиру найден, он финансово подтверждает серьезность своих намерений покупки вашей квартиры. Между продавцом и покупателем составляется соглашение (либо иной документ), в котором отражаются все договоренности предстоящей сделки, и форма предоплаты.
Что должно быть в этом соглашении и какие положения являются ключевыми?
1.Срок действия данного соглашения.
2.В соглашении указывается стоимость квартиры.
3.Указывайте удобные вам сроки физического и юридического освобождения квартиры. Эти сроки будут указаны в основном договоре купли-продажи квартиры.
4.Согласуйте с покупателем какой будет форма расчетов, наличными (через банковский сейф) или безналичным (аккредитив). Услугами какого банка вы воспользуетесь. Все это должно быть отражено в соглашении.
5.Особое внимание уделите пункту: Ответственность сторон. Какие последствия ожидают стороны, в случае не исполнений условий данного соглашения.
При принятии аванса или задатка руководствуйтесь принципом «Хочешь мира, готовься к войне». Чем больше нюансов и «мелочей» будет согласовано, тем спокойнее пройдет сделка.
Проведение сделки:
а) Проведение взаиморасчетов.
б) Подписание договора купли-продажи квартиры.
в) Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Именно такая последовательность должна быть, как указано выше, и никак иначе.
Проведение взаиморасчетов:
Покупатель подтверждает свою платежеспособность. Вся, причитающаяся вам сумма, за исключением уже полученной предоплаты, должна быть у покупателя в день сделки. Если расчеты производятся через сейфовую ячейку, внимательно ознакомьтесь с условиями доступа. Проверьте все данные и реквизиты. Ошибки недопустимы. Ваш доступ к сейфу должен составлять не менее недели, после получения зарегистрированных документов. Если вашей квартирой замыкается «цепочка» альтернативных продаж, изучите документы, которые будут являться условием доступа к вашему сейфу. Расчеты по договору купли-продажи квартиры подтверждаются распиской продавца. Эту расписку вы передаете покупателю в обмен на ключ от сейфа, и полный пакет документов который является для вас условием доступа к сейфу. Перед закладкой денег в сейфовую ячейку, проверьте их подлинность. Это можно сделать самостоятельно или заказать данную услугу в банке. Комиссия банка за проверку подлинности банкнот составляет 0,2- 0,5% от суммы.
Подписание договора купли-продажи.
Существует две формы договора купли-продажи квартиры, ППФ (простая письменная форма) и нотариальная форма договора. ППФ можно использовать, если собственность индивидуальная или совместная, без определения долей. Если у квартиры несколько владельцев, и право их определено долями, то форма договора должна быть обязательно нотариальной. В любом случае, перед подписанием внимательно прочтите договор, проверьте его на наличие ошибок. Если ошибок нет, и все пункты договора вам понятны, можно его подписывать.
Подача документов на государственную регистрацию перехода права собственности.
Подать документы на регистрацию перехода права собственности можно в центре «Мои документы». Для этого необходимо продавцу и покупателю, или их представителям, действующим по доверенности явиться в один из офисов с полным пакетом документов, необходимых для регистрации перехода права собственности. После подачи документов на регистрацию, вы получите расписку, в которой указан перечень переданных документов, и дата окончания государственной регистрации.
Получение зарегистрированных документов.
Получить зарегистрированные документы можно в удобное для вас время. Присутствие покупателя не обязательно. Если расчеты производились через банковскую ячейку (сейф), то после получения зарегистрированных документов вы встречаетесь с покупателем. Он передает вам ключ от сейфа, и необходимые для доступа к ячейке документы (если таковые имеются). А вы передаете ему расписку, которая подтверждает, что расчеты по сделке произведены. В указанные в договоре аренды сейфа сроки, вам необходимо совершить выемку денежных средств. В целях безопасности, вы можете в этом же банке арендовать индивидуальный сейф и переложить в него деньги.
Передача квартиры новому собственнику по передаточному акту.
В момент фактической передачи квартиры между сторонами договора подписывается Акт приема-передачи квартиры. Данный акт является неотъемлемой частью договора купли-продажи квартиры. До момента подписания акта приема-передачи, риск порчи или случайной гибели квартиры несет продавец.
С уважением, частный риэлтор Михайлов Андрей.
|
